Продал квартиру и отдал деньги жуликам — сам виноват? - «Власть»

Татарстанцам, купившим жилье у жертв аферистов, советуют писать на продавцов заявления о мошенничестве

Пока в Татарстане суды встают на сторону обманутых мошенниками граждан, возвращая им проданное жилье, в ряде других регионов России Фемида, напротив, начала защищать права добросовестных покупателей, честно отдавших деньги и так и не въехавших в купленные квартиры. «Реальное время» продолжает тему, начатую рассказом о злоключениях жителя Ижевска, который приобрел жилплощадь у обманутой «сотрудником Центробанка» и «следователем» казанской пенсионерки. Подробнее о пенсионерах — «агентах 007», как прозвали жертв таких мошенников, разной логике судебных инстанций и о том, как Верховный суд России защитил права одних приобретателей и не защитил права других — в нашем материале.

«Судебное разбирательство затянулось»

После выхода статьи о том, как добросовестный покупатель из Ижевска Владислав Гайнуллин после сделки с казанской пенсионеркой Данией Даутовой остался без квартиры и без денег, в редакцию «Реального времени» обратились попавшие в такую же ситуацию приобретатели жилья из разных регионов России. Все они перед покупкой недвижимости «подстелили соломку» — постарались по мере возможностей проверить сделку на чистоту, убедились во вменяемости продавцов и купили квартиры не по заниженной стоимости. Но все остались у разбитого корыта, причем многие — с долгами по ипотеке. Предавая свои истории огласке, они надеются на то, что на проблему обратят внимание законодатели и Верховный суд России и в результате судебная практика изменится.

Казанец Динар Ахмадуллин рассказал «Реальному времени», что летом 2023 года после рождения в семье второго ребенка, они с женой решили продать ипотечную квартиру и приобрести побольше. Нашли покупателя, выплатившего оставшийся долг по ипотеке, выбрали трехкомнатную квартиру за 4,8 млн рублей. Продавец им сказала, что причина продажи квартиры — ее желание переехать в Евпаторию, но покупатели, приняв эту версию, все же постарались себя дополнительно обезопасить — попросили продавца предъявить справки о состоянии здоровья от психиатра и нарколога.

Сделка состоялась, была зарегистрирована, супруги с детьми прописались в новом жилье, а когда через две недели захотели въехать в квартиру, ключи им не отдали. Продавец заявила, что обратится в полицию и аннулирует договор купли-продажи, так как все деньги передала мошенникам.

Ахмадуллин подал иск в суд на выселение продавца из оплаченной им квартиры, а продавец, в свою очередь — встречный иск с целью аннулирования договора купли-продажи. Назначенная судом психолого-психиатрическая экспертиза подтвердила, что продавец на момент подписания договора не имела психических отклонений, могла руководить своими действиями и отдавала им отчет. А сама она, по словам мужчины, сообщила в суде, что в день подписания договора еще до получения денег понимала, что будет обращаться в суд с целью его аннулирования, а также что она не сможет вернуть покупателю квартиры деньги.

Московский райсуд удовлетворил иск Динара Ахмадуллина, и Верховный суд РТ согласился с этим решением, но Шестой кассационный суд общей юрисдикции пришел к выводу: нижестоящие суды не учли мнения одного из экспертов, оценивавших психолого-психиатрическое состояние продавца квартиры — что в момент подписания договора купли-продажи женщина «находилась в состоянии повышенного эмоционального напряжения, обусловленного страхом за ее финансовые и имущественные потери… в результате чего стала легко внушаемой, подчиняемой третьим лицам, что лишало ее способности принимать характер и значение своих действий и руководить ими». Кассационную жалобу продавца удовлетворили, и дело вернулось на новое рассмотрение в Московский райсуд. В декабре 2024 года Московский райсуд Казани вынес решение о повторной психолого-психиатрической экспертизе, но только в мае 2025 года оно поступило в экспертную организацию.

«Я потребую компенсации»

В аналогичной ситуации оказалась семья из Зеленоградска Калининградской области. Татьяна Лукиян рассказала «Реальному времени», что в 2023 году приобрела у пожилых супругов, которые «решили переехать поближе к сыну» двухкомнатную квартиру в центре города, в старом жилом фонде. Продавец даже дала покупательнице возможность «поговорить с сыном», роль которого, как впоследствии выяснилось, играл мошенник.

Лукиян сама работает в риелторской компании, сделку готовила с юристом, который проверил все документы, и тем не менее попала впросак. События развивались по тому же сценарию, что и с семьей Динара Ахмадуллина — супруги Лукиян взяли ипотечный кредит, но вселиться в купленную квартиру так и не смогли.

Рассматривая иск покупательницы к продавцам — пожилым супругам и их сыну, Зеленоградский районный суд установил, что сын был осведомлен о сделке, «потому что квартира старая», а сама сделка обсуждалась продавцом со многими людьми, при этом женщина понимала, что покупатели намерены в ее квартиру вселиться. Суд не согласился с выводами заключения комиссии судебно-психиатрических экспертов о том, что продавец квартиры, с которой мошенники использовали классическую схему «помощи госорганам в поимке преступников», пребывала в состоянии «блокады обращения за внешней помощью» и не могла понимать значение своих действий. Суд пришел к выводу, что покупательница Татьяна Лукиян действовала с достаточной осмотрительностью и является добросовестным приобретателем квартиры и обязал продавца ключи от квартиры покупателю передать. В Калининградском областном суде решение в пользу Татьяны Лукиян устояло.

Сейчас риелтор надеется вселиться в купленную квартиру и говорит, что намерена подать к продавцу еще один иск — о возмещении убытков:

Единственному собственнику вселиться не дали

Пожилая мать москвички Татьяны Николаевой в октябре 2024 года продала свое единственное жилье, чтобы купить квартиру побольше и вселиться в нее с семьей дочери.

Николаева, которая в купленной квартире зарегистрирована и имеет право собственности, решила в нее вселиться. Она рассказала, что приехала с адвокатом, пригласила мастера, в присутствии полиции сменила замки и заняла одну комнату. Однако ее из квартиры выставили вновь прибывшие полицейские и отняли у нее ключи — несмотря на то, что по документам она там имела право находиться.

По его мнению, покупатели достаточно часто понимают, что дело не совсем чисто, и им часто очевидно, что квартира продается ниже рыночной стоимости, а поведение продавца и риелторов вызывает обоснованные сомнения, но вместо серьезной проверки вменяемости и адекватности продавца, покупатели всеми силами пытаются ускорить сделку, иногда даже соглашаясь купить квартиру, в которой еще живет пожилой человек и явно никуда не собирается уезжать.

— Говорить об аффилированности риелторов и покупателей с мошенниками я не имею права, но методы, которыми они пытаются заставить пожилых людей покинуть единственное жилище, вызывают сомнения. Это и привлечение на свою сторону СМИ, и обвинения в «покупке» судебных экспертиз, и использование психологического воздействия на продавца. По моему мнению, надо сказать спасибо прокуратуре и правоохранительным органам, которые пытаются защитить жертв мошенников. Честно говоря, мне этих несчастных пожилых людей жаль намного больше чем покупателей. У покупателя был выбор и возможность принятия решения, а вот у «агентов 007» его не было. Покупатели — тоже жертвы мошенников, но их потери существенно меньше.

По его мнению пенсионеры, разумеется, будут по суду возвращать деньги покупателям, но с пенсии, крошечными суммами, в течение долгих лет, что не решит проблемы покупателей. И если жилье это у отменивших сделку продавцов единственное, шансов добиться его продажи и выплаты долга у покупателей нет. Чтобы ускорить дело, по мнению Курманова, несостоявшийся покупатель такой квартиры может написать заявление в полицию о привлечении продавца к уголовной ответственности за мошенничество, поскольку они знали, что не планируют передавать квартиру покупателю после получения денег:

— В принципе, это действительно чистейший обман, мошенничество, и полицейские обязаны расследовать такие дела. А вот какие-то меры со стороны Верховного суда Российской Федерации маловероятны, особенно если в гражданском деле есть заключение эксперта о том, что продавец находился под сторонним влиянием.

«Если продавец отдал деньги преступникам — это проблема продавца»

— Герой первой публикации «Реального времени» на эту тему Владислав Гайнуллин, абсолютно прав, а доводы прокуратуры, на мой взгляд, абсурдны, — говорит управляющий уфимского юридического бюро «Буркин и партнеры» Виталий Буркин. — Также эти доводы полностью противоречат закону и многолетней судебной практике. Это ясно, даже если не знать закона, а просто обладать обычной житейской логикой!

Буркин считает, что если признавать такие сделки недействительными, то вскоре в стране наступит полный хаос — все будут оспаривать свои вчерашние сделки. Более того, если такая практика укоренится, то вскоре с помощью пенсионеров их же родственники начнут прокручивать мошеннические схемы. Те, кто затеял такую практику — не ведают что творят, говорит он. Буркин уверен, что скоро высшие судебные инстанции отменят те решения, где суды встали на сторону продавцов, потому что они основаны на неверном трактовании гражданского кодекса:

Виталий Буркин пояснил, что у добросовестного покупателя нельзя забирать квартиру, потому что продавец выразил согласие на ее отчуждение. Тот факт, что продавец отдал полученные им за квартиру деньги преступникам — исключительно проблема продавца, говорит он, а по закону признать такую сделку недействительной можно только в случае, если заключением психиатров установлена невменяемость продавца или покупатель был предупрежден об обмане.

Подписывайтесь на
телеграм-канал,
группу «ВКонтакте» и
страницу в «Одноклассниках» «Реального времени». Ежедневные видео на
Rutube и
«Дзене».