Кофейные «войны» по-казански: «Мега» выселяет арендатора - «Инфраструктура»

Почему сорван бизнес-план по 25 точкам израильской сети Cofix в Татарстане

Казанские кофевары подали в суд и ФАС на управляющую компанию ТЦ «Мега». Написали: стоило кофейне лишиться прав на бренд израильской сети Cofix — арендодатель расторг договор, опечатал помещение и перекрыл его баннером того самого бренда. Хотя три других точки в Казани без проблем заменили вывески и работают. По первоначальному бизнес-плану к сегодняшнему дню в одной Казани должно было открыться с десяток точек Cofix. О срыве планов и «крепостном праве» XXI века экс-франчайзи рассказали «Реальному времени».

В осадке — четыре кофейни вместо 40

Первая кофейня Cofix открылась в Казани в сентябре 2018-го — в холле ТЦ «Горки Парк», вторая — через месяц — на самой пешеходной улице города. Третьей в ноябре стала точка близ главного входа в ТЦ «Мега Казань». Но появилась она с отставанием от плана на месяц, еще с большим — почти в полгода — открыли четвертую казанскую кофейню на улице Декабристов.

Региональный франчайзинговый договор от 28 апреля 2018-го предусматривал — ООО «Урбан Кофикс Регион» получает право эксклюзивного использования бренда Cofix в Татарстане и открывает 25 точек в течение двух лет (из них 20 — в Казани), регулярно выплачивая правообладателю — ООО «Урбан Кофикс Раша» процент от оборота и маркетинговый сбор.

В долгосрочной перспективе «УК Регион» видел порядка 40 кофеен под брендом израильско-российской сети и создание своего производства как минимум по «скоропорту» — скоропортящейся продукции (салаты, сэндвичи и т. д.). По факту уже к концу 2019-го Cofix позиции в Казани потерял. И вину за это ни одна из сторон на себя не берет.

Для справки: Компанию Cofix с фиксированной ценой на напитки, выпечку и другой ассортимент основал в 2013-м предприниматель Ави Кац в Израиле. К 2016-му сеть выросла до 150 кофеен, а один из партнеров Каца взялся за продвижение бренда в Москве. В декабре 2018-го представители международной компании делилисьпервыми успехами за 2 года — 100 открытых по стране кофеен (83 точки в Москве, 13 — в Питере, по 2 — в Иркутске и в Казани). «Сеть Cofix в России открыла уже более 170 кофеен», — сообщает сейчас официальный сайт сети. Новых городов в списке пока не появилось, а вот Казань из него выбыла. Возможно, временно.

Бывшие казанские франчайзи приняли решение об отказе от бренда и смене управляющей компании, после того как стало ясно — «Урбан Кофикс Регион» сильно ограничен обязанностями взаимодействовать с брендом Cofix по договору концессии.

— Сложно строить партнерские отношения с партерном, когда он относится к тебе, как к крепостному — собирай урожай как хочешь, плати оброк вовремя и сам решай свои проблемы, — рассуждает совладелец кофейни в «Меге» и ООО «Оптимум» Джигит Кадагазов. — Когда партнер не отвечает на письма, не выполняет обещаний, в причинах проблем винит всех, кроме себя. Это не про «Регион», про московскую УК. «Регион» сделал гораздо больше, чем обещал в качестве УК бренда в Татарстане, но, при всех достоинствах, он не имел возможности влиять на московскую УК — находился в зависимом от них положении. А москвичи довели ситуацию до абсурда.

По словам бизнесмена, расставание с «Регионом» было обоюдным решением с целью перестать взаимодействовать с москвичами, и создать новую компанию «100% Управление». Ну а конфликт вокруг кофейной франшизы в Казани обострила позиция московского офиса ООО «ИНГКА Сентерс Рус Проперти Б» — управляющей компании всех центров сети «Мега». Стоило исправно платившей аренду кофейне попросить о согласовании новой вывески вместо Cofix, ей указали на дверь.

Арендатор об «акте капитуляции» и бумажных боях за 48 «квадратов»

Бизнес-план сети обещал — в течение первых трех месяцев франчайзи окупят затраты, вспоминает совладелец кофейни в «Меге» и ООО «Оптимум» Джигит Кадагазов. «Едва ли 10 процентов затрат за год с лишним отбили, — признался он «Реальному времени». — Потому что заложенные показатели «Кофикса» с самого начала начали рушиться, начиная с главного — прогноза по выручке...»

Сейчас в свою кофейню зайти бизнесмен не может — договор, заключенный в августе 2018-го сроком на 5 лет между «Оптимум» с «ИНГКА Сентерс Рус Проперти Б», арендодатель расторг в одностороннем порядке.

— Этот договор аренды только называется договором. По сути, это «акт о признании капитуляции» со стороны арендатора: не устраивает что-то — свободен, — рассуждает Кадагазов. — Стройматериал, проект, чертежи, цвет, вывеска и витрины — все жестко согласовывается только «Мегой». Иначе штрафные санкции, вплоть до расторжения договора. Но почему-то в ТЦ «Горки» все согласования заняли не больше 6 недель, а площадь кофейни там в 2,5 раза больше, а в «Меге» — несколько месяцев. И все это время платили аренду.

По мнению предпринимателя, татарстанские партнеры Cofix сделали все для узнаваемости бренда в регионе без поддержки самого бренда, а теперь правообладатель хочет задешево получить уже оборудованную и раскрученную точку, ничего не вкладывая.

Представленные «Реальному времени» документы позволяют изложить хронологию последних событий:

• 26 декабря 2019 года «Оптимум» направил арендодателю «ИНГКА Сентерс Рус Проперти Б» письмо с просьбой согласовать изменение вывески — «100% кофе» вместо «Cofix».
• 10 января 2020 года гендиректор «Урбан Кофикс Раша» Райсс Блажей Бернард уведомил «УК Регион» о досрочном прекращении регионального договора коммерческой концессии, включая использование «любых результатов интеллектуальной собственности» бренда как «Регионом», так и аффилированными лицами.
• 23 января в «ИНГКА Сентерс Рус Проперти Б» ушла повторная просьба о согласовании смены новой вывески.
• 10 февраля арендатор «Оптимум» получил от арендодателя уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на 48 «квадратов» в казанской «Меге».
• 11 февраля от правообладателя кофейного бренда «УК Раша» кофевары получили письмо о намерении выкупить торговое оборудование и неотделимые улучшения в помещении той самой кофейни в «Меге» за 3 млн рублей (включая НДС).
• 11 февраля арендодателю «ИНГКА Сентерс Рус Проперти Б» направили третье письмо на согласование вывески.
• 21 февраля Арбитражный суд Московской области принял к производству иск казанского арендатора к «ИНГКА Сентерс Рус Проперти Б» о признании недействительным одностороннего отказа от договора в аренде.
• 25 февраля 2020 года арендодатель обвинил «Оптимум» в неисполнении обязательств по возврату помещения и приведению его в исходное состояние (с демонтажом отделки, инженерных систем и оборудования), потребовал устранить нарушение до 10 марта и предупредил: действия по «оставлению арендатором своего имущества» в помещении «рассматриваются как отказ от прав на него». Далее сотрудники «ИНГКА Сентерс Рус Проперти Б» с участковым и понятыми провели опись имущества в помещении, отключили свет, закрыли рольставни и установили ограждение.
  
  
• 26 февраля арендатор подал жалобу в УФАС по РТ и ТПП РТ с просьбой провести проверку — не были ли согласованы действия арендодателя и правообладателя.
• 28 февраля сотрудники «Меги» закрыли помещение рекламным баннером с двумя брендами — своим и Cofix.
• 3 марта АС Московской области в качестве обеспечительных мер по иску арендатора запретил арендодателю препятствовать ООО «Оптимум» в пользовании помещением в «Меге» до рассмотрения спора по существу и вступления решения суда в законную силу. Также арендодателю запретили самостоятельно приводить помещение в исходное состояние.
• 4 марта «ИНГКА Сентерс Рус Проперти Б» сообщило арендатору — на данный момент решение суда на сайте не опубликовано, а потому требование об исполнении обеспечительных мер не основано на законе.
• 5 марта АС Московской области отказал ответчику «ИНГКА Сентерс Рус Проперти Б» в отмене ранее наложенных обеспечительных мер по иску «Оптимум».
• 5 марта арендатор составил акт об отсутствии возможности доступа в помещение.
• 10 марта представитель «Оптимум» в Москве получил исполнительный лист по применению обеспечительных мер.

«Урбан Кофикс Раша» и «Мега» назвали нарушителей

Журналист «Реального времени» побывала в казанской «Меге» в минувшие праздники и убедилась — спорная торговая точка все еще закрыта баннером, дверь с красными наклейками «Опломбировано! Не вскрывать!» заперта на такой же опломбированный замок. Соседи отсутствующих арендаторов в суть конфликта не посвящены и не знают — когда и под каким брендом заработает заведение.

Судя по исковому заявлению ООО «Оптимум», арендодатель обосновал свои претензии нарушением статьи 16.2.2.2 договора аренды. Согласно ей, «арендодатель вправе в одностороннем порядка отказаться от договора аренды при отсутствии/аннулировании/отзыве прав арендатора на использование товарного знака или торгового наименования. Однако в документе не прописано, что это должен быть исключительно товарный знак «Cofix» или торговое наименование «Кофикс». И ни в коем случае ни товарный знак «100% кофе», который арендатор и намеревался использовать впредь.

Ответ на запрос редакции в адрес арендодателя не прояснил — по какой причине управляющая компания сочла невозможным провести процедуру согласования новой вывески. «Отношения с арендатором были прекращены в соответствии с условиями договора аренды, при этом условия договора носят конфиденциальный характер, поэтому мы не вправе раскрывать детали. Все наши действия регламентированы действующим законодательством, положениями договора и внутренними процедурами», — ответила пресс-служба Ingka Centres в России.

В других казанских точках, отпочковавшихся от «УК Регион» и бренда, таких проблем нет. Без проблем еще в январе согласовали замену вывесок на улицах Баумана, Декабристов и в ТЦ «Горки Парк» и серьезно обновили свой ассортимент — теперь не нужно каждую позицию согласовывать через «федералов». К слову, большинство опрошенных клиентов кофеен смену бренда пока не ощутили.

В «Урбан Кофикс Раша» отмечают — на протяжении длительного времени «сеть шла навстречу» татарстанскому партнеру, предлагала все возможные способы выхода из сложившейся ситуации, включая предоставление рассрочки по оплате задолженности.

— К сожалению, в период нашего сотрудничества компания «Урбан Кофикс Регион» систематически нарушала условия договора франчайзинга. Использовались неутвержденные Cofix рекламные и маркетинговые материалы, без согласования с головной компанией была разработана и запущена собственная программа лояльности и мобильное приложение «Cofix Казань», возникла задолженность по оплате поставленного в кофейни Казани товара и оплате роялти и маркетинговых платежей, — комментирует ситуацию «Реальному времени» директор по развитию бизнеса международной сети кофеен Cofix Ирина Леонова.

По словам Леоновой, к моменту расторжения договора задолженность «Региона» составляла более 6 миллионов рублей, а до этого, в ноябре 2019-го, «УК Раша» дважды направляла партнеру письмо с просьбой устранить нарушения, предлагалась и реструктуризация долга.

«Вместо конструктивного диалога ООО «Урбан Кофикс Регион» в преддверии новогодних праздников, в последних числах декабря 2019 года, допустило самовольное изменение айдентики Cofix и, где это было разрешено договорами с арендодателем, инициировало смену вывесок кофеен Cofix. Учитывая сложившуюся ситуацию, ООО «Урбан Кофикс Раша» не оставалось других решений, кроме как досрочно расторгнуть договор, — продолжает директор по развитию бизнеса международной сети кофеен Cofix и подчеркивает. — Таким образом, не только ООО «Урбан Кофикс Регион» утратило права на использование товарного знака и средств индивидуализации Cofix, но и все его субфранчайзи».

На вопрос «Реального времени» о намерении сети занять точку бывшего субфранчайзи в казанской «Меге» в «УК Раша» ответили так: «Одна из ключевых задач менеджмента компании — это не просто присутствие на рынке Казани, но и интенсивное развитие бренда Cofix в этом регионе. Поэтому мы планируем открыть кофейни во всех ключевых торговых центрах региона». Еще сообщили — предложения о работе с «УК Раша» напрямую казанские субфранчайзи не поддержали.

В заключение Ирина Леонова подчеркнула: «В отношении каких-либо намеков на участие Международной сети Cofix в сговорах или заговорах, хочется отметить, что Cofix действует исключительно в рамках законодательства, в строгом соответствии с договорными обязательствами, а также с большим вниманием относится к вопросам защиты репутации бренда и своей деловой репутации».

Самовольная реклама и инвестиции сверх плана

О долгах региональной компании перед правообладателем казанские «отказники» сети знают — «УК Раша» требует их с «Региона» через суд. К субфранчайзи претензий нет — разве что вскрытые нарушения по части не утвержденных рекламных материалов. «Утвержденных-то у нас не было, — сообщил на условиях анонимности один из бывших субфранчайзи. — Ни роликов, ни таких баннеров, как сейчас «Мега» повесила».

Джигит Карагазов подтверждает: «Мы сами печатали листовки и раздавали. Все осуществлялось за наш бюджет. Возможно, отсутствие этой маркетинговой поддержки сети и стало одной из причин, почему бизнес-планы так разошлись с жизнью...»

— Сырая модель бизнеса без проверки региона была наложена на нас. Она не отражала многих позиций расходов и не сходилась с реальностью более чем на 20 процентов, — комментирует Мария Степанова, бывший исполнительный директор «УК Регион». — Договоренности с Москвой и их презентации предусматривали — предоставление своего отработанного опыта, просчет модели по каждой точке, с трафиком, примерным планом выручек. Но все, что презентовала Москва, — не сработало. А самое главное — не было реального партнерства с их стороны.

По плану, инвестиционные затраты на оснащение кофейни в «Меге» правообладатель бренда оценивал в 6 млн рублей, из которых паушальный взнос в пользу Cofix составил более 1 млн рублей. При этом затратить на открытие и ввод точки пришлось 7,6 млн. И эту сверхнагрузку была вынуждена взять на себя региональная УК. Еще выше оказалось расхождение по кофейне на улице Баумана. А вот с точкой на Декабристов, напротив, удалось сэкономить тысяч 100 — после того, как правообладатель разрешил обойтись без установки в помещении фирменного макета-вагончика.

По словам Марии Степановой, из «УК Раша» ушли люди, которые отслеживали ситуацию по Казани с нуля и признавали — модель была далека от идеала.

— Прежняя команда, признавая невозможность обеспечить регион поставками в нужном объеме и с должным качеством, постепенно отдавала право на локализацию — поиск замещающих поставщиков в Татарстане. Поначалу это вызывало сопротивление, даже если нам удавалось найти тех, кто был готов поставлять товары и сырье лучшего качества и по более низким ценам... С одной стороны, это было полезным решением, с другой — создало УК работу, поэтому выросли расходы и нагрузка на персонал. А ведь все поставки, равно как и маркетинг, должны были осуществляться силами правообладателя.

Часть знакомых с ситуацией бизнесменов связывают смену отношения «УК Раша» к татарстанским субфранчайзи с появлением нового гендиректора компании, гражданина Польши Блажея Бернарда Райсса. Раньше было понимание: если кофейни работают строго по утвержденным головной компанией бизнес-планам, с обученным ею персоналом, по согласованному меню, со строго рекомендованными поставщиками и в интерьерах, одобренных до цвета и марки плитки, но выручка в полтора раза ниже плана — это общая проблема всего бренда.

Для продвижения «Регион» заказал мобильное приложение. Устали ждать обещанного федералами запуска сетевого приложения, а еще не хотели терять возможность расширить сбыт за счет предзаказа и доставки, поясняет Мария Степанова. По факту казанское приложение кофеен Cofix не проработало и недели — по требованию «УК Раша» разработчик его заблокировал.

Соучредитель «Оптимума» вспоминает — любая самостоятельность, нацеленная на раскрутку бренда и продвижение товара, воспринималась как нарушение стандартов и блокировалась, что оборачивалось новыми убытками.

В ответ на претензии со стороны «УК Раша», полученные в ноябре, «Регион» 2 декабря направил встречные в адрес гендиректора «УК Раша». В письме сообщалось: претензии к несоблюдению графика открытия кофеен в Татарстане необоснованны, являются «следствием утвержденных правообладателем бизнес-планов кафе» и обусловлены «иными действиями и бездействием правообладателя».

Появление задолженности директор «УК Регион» объяснял просто — на уровень безубыточности одни кофейни вышли за 6—9 месяцев работы (вместо плановых трех), а другим к декабрю 2019-го это сделать не удалось.

В письме предлагалось несколько вариантов выхода из сложившейся ситуации, отмечает Мария Степанова. Но ни их обсуждения, ни встречных предложений не было, что и стало началом разрыва отношений.

«Реальное время» будет следить за развитием этой истории. 1 апреля в арбитраже Московской области стартует рассмотрение арендного спора за 48 «кофейных» квадратов в казанском ТЦ.