Рынок ипотеки: чем сменился успех 2018-го - «Инфраструктура»

Обзор ситуации на рынке жилищного кредитования в январе — марте 2019 года

Первый квартал 2019 года ознаменовался повышением совокупного объема жилищных кредитов при одновременном снижением их числа. Эксперты называют ряд причин таких изменений. В частности, это более высокие ипотечные ставки, рост цен на недвижимость в связи с переходом на проектное финансирование, снижение реальных доходов населения. Последнее подтверждается и существенным ростом «просрочки».

Юг и Дальний Восток подсели на жилищные кредиты, а Поволжье не тянется к недвижимости

За год объем рублевых жилищных кредитов в России вырос на 7,1%. По итогам l квартала 2019 года показатель составил 624,8 млрд рублей, в то время как за первые 3 месяца 2018 года россияне взяли таких кредитов лишь на 583,1 млрд рублей.

Примечательно, что в большинстве федеральных округов этот показатель вырос (от 10,3% в Северо-Западном федеральном округе до 29,4% — в Дальневосточном), а вот в ПФО он уменьшился на 1%. Также снижение зафиксировано еще в двух федеральных округах: Уральском (на 0,3%) и Сибирском (на 4,3%).

Впрочем, в разных регионах ПФО показатели заметно различаются. Так, например, объем больше всего вырос в Пензенской области — сразу на 13% (что почти в два раза выше среднероссийского значения). Также рост зафиксирован в Самарской (на 3,5%), Оренбургской областях (на 2,5%), Пермском крае (на 2,4%), Татарстане (на 2%) и Удмуртии (на 0,2%). А вот в остальных регионах показатель снизился: в Башкортостане, например, на 0,8%, в Чувашии — сразу на 11,2%. Также заметное снижение — в Марий Эл (на 9,2%), Кировской области (на 8,8%), Мордовии (на 7,6%) и Нижегородской области (на 5,1%).

Рекорды роста объемов жилищного кредитования по стране: в Крыму и Севастополе — на 82% и 80% соответственно, а также в Чечне (на 54%), Ингушетии (44%) и Дагестане (32%). В первую десятку регионов по росту также входят Приморский край (25%), Чукотский автономный округ (23,4%), Калмыкия (около 21%), Воронежская область (19,5%) и Москва (19%). Наибольшее снижение — в Ненецком автономном округе (–28%).

Цены растут, количество падает

Что интересно — одновременно с ростом объема жилищных кредитов их количество заметно снизилось — сразу на 4,5% (или с 300,4 до 286,8 тысячи). Говорит Ольга Соловьева, директор по управлению регионами банка «ДельтаКредит»: «Снижение общего количества кредитов при росте объема кредитования говорит об увеличении средней суммы кредита, которое стало следствием роста цен на недвижимость ввиду предстоящего перехода к проектному финансированию, а также снижением доли рефинансирования в условиях роста ипотечных ставок».

Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА», объясняет эту ситуацию несколько иначе: «Замедление динамики ипотечных выдач обусловлено более высокими, чем в прошлом году, ставками, а также опережающим закрытием ипотечных сделок в конце 2018-го, что привело к досрочной реализации части спроса 2019-го. Рост объемов выдач при снижении их количества может говорить о том, что в условиях стагнации реальных доходов населения возможности накопления первоначального взноса снижаются. Соответственно, растет размер необходимых для покупки квартиры заемных средств. Средний размер ипотечного кредита за период с 1 апреля 2018 по 1 апреля 2019 года вырос с 1,9 до 2,2 млн руб».

Наталья Мильчакова, заместитель директора информационно-аналитического центра «Альпари», также отмечает, что главным препятствием сейчас являются возросшие, хотя и не сильно, процентные ставки по ипотеке. «Есть и другое препятствие: эскроу-счета, на которые, согласно изменениям в законодательстве, обязаны будут перейти все застройщики с 1 июля 2019 года. То есть это означает, что застройщики с 1 июля текущего года будут обязаны хранить деньги физлиц, участвующих в долевом строительстве жилья, на специальных счетах (эскроу) до ввода построенного жилого дома в эксплуатацию. Некоторые граждане опасаются, что в связи с изменениями в законодательстве цены на жилье возрастут, поэтому постарались оформить ипотечные кредиты еще годом ранее. Хотя эти опасения оказались напрасными», — уверена Мильчакова.

Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ», также объясняет снижение числа выдач более низкими ставками в 2018-м и отмечает, что прошлый год оказался рекордным на рынке ипотеки. «Кроме того, вернулся отложенный спрос предыдущих лет — 2014—2015 годов, когда многие решили выждать, чтобы понять, что будет с экономической ситуацией. В 2017 году спрос начал возвращаться, а в 2018-м он возвращался уже стремительными темпами. Третий фактор — досрочная реализация спроса 2019 года: уже в конце прошлого года стало понятно, что доходы россиян расти не будут (растет налоговая нагрузка, а доходы растут только номинально), добавился и отказ от долевого строительства в пользу проектного финансирования, что приведет к удорожанию недвижимости. В результате многие россияне предпочли купить квартиру в 2018-м, а не 2019 году. Прошлый год сформировал очень высокую базу», — говорит Коренев.

Согласен с ним и Иван Любименко, управляющий директор дирекции продаж подразделений сети «Абсолют Банка»: «Умеренную динамику в целом по рынку можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, она связана с падением уровня реальных доходов населения на протяжении последних четырех лет. Во-вторых, с ростом процентных ставок в начале года. Безусловно, повышение ставок негативно сказалось на доступности кредитных средств для граждан. Тем не менее в апреле рост ставок остановился, более того, началась коррекция в сторону снижения. Наконец, сказывается эффект высокой базы: при значительных объемах кредитования в прошлом году сложнее его улучшить», — рассказывает представитель банка.

Приволжский федеральный округ — в лидерах по снижению количества кредитов

Отметим, что в ПФО число жилищных кредитов стало меньше на 11,7%, это один из худших показателей среди округов. Более сильное падение — на 14,3% — произошло только в Сибирском федеральном округе.

Самое заметное В ПФО снижение, сразу на 21,5%, — в Мордовии. Также число взятых кредитов заметно уменьшилось в Чувашии — на 21,2%, в Кировской области — на 20,3%, в Марий Эл — на 19,9%, в Ульяновской области – на 17,6%. В Татарстане показатель стал меньше на 10,8%, а в Башкортостане — на 11,3%. Примечательно, что во всем округе нет ни одного субъекта, где число кредитов за год бы выросло. Только в одном регионе снижение оказалось не очень значительным: в Пензенской области показатель уменьшился на 1,8%.

Что касается России в целом, то лучший показатель роста числа жилищных кредитов — в Севастополе — почти 70%. Похожий, 65%-ный, рост в Крыму, 64%-ный — в Ингушетии. На 29% число жилищных кредитов увеличилось в Чечне, на 23% — в Дагестане. А самое значительное снижение — на 28% — в Республике Алтай, на 25% — в Ненецком автономном округе, на 20—22% — в Кировской области, а также республиках Чувашия и Мордовия.

Будут платить дольше

Сроки жилищного кредитования за год в стране заметно выросли. К марту 2019-го они составили в среднем 213 месяцев, годом ранее — 190,5 месяца. Таким образом, за год показатель «удлинился» на 11,8%.

Минимум зафиксирован в Чукотском автономном округе — 177 месяцев, а максимум — 237 месяцев — в Ингушетии. У нее же и рекорд по изменению средневзвешенного срока жилищного кредита за год: показатель увеличился на 83,6%.

В регионах Приволжского федерального округа средний срок жилищного кредитования равен 211,3 месяца — от 204,5 в Марий Эл до 223,3 в Мордовии. Второй по «краткости» срок в ПФО — у Татарстана — 205,2 месяца.

Просроченная задолженность растет почти по всей стране

За год увеличились и объемы просроченной задолженности. В начале апреля прошлого года показатель был равен 56,5 млрд рублей, в этом году он вырос сразу на 17%, до 66,1 млрд. Особенно заметный рост в Дальневосточном федеральном округе. Здесь объем «просрочки» увеличился сразу на 76% — с 2,2 до 3,9 млрд рублей. Также большой рост в Северо-Кавказском федеральном округе — на 41%, с 1,75 до 2,47 млрд рублей. В Южном федеральном округе она выросла на 30,6% — с 4,2 до 5,47 млрд рублей. А вот, например, в Сибирском федеральном округе просроченная задолженность снизилась на 2% — с 9,37 до 9,18 млрд рублей.

Что касается Приволжского федерального округа, тут объем «просрочки» в рублях за год вырос с 9,17 до 10,29 млрд рублей, или на 12,3%. В Пензенской области этот показатель вообще составил 48,6%. Большой рост по округу также в Марий Эл (27%), Саратовской области (26%), Чувашии (22,7%). В Татарстане она увеличилась на 12,2%. В двух регионах ПФО просроченная задолженность стала ниже: в Кировской области — на 13,7%, а в Ульяновской — на 1,8%.

Ингушетия и Крым тянутся к долевому строительству

Отдельно стоит отметить жилищные кредиты, выданные под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве. Объем таких жилищных кредитов в среднем по России снизился на 8% — со 177,7 до 163,7 млрд рублей.

Приволжский федеральный округ оказался одним из двух лидеров по снижению объемов таких кредитов: здесь показатель уменьшился на 17,3% — с 30,3 до 25,1 млрд рублей. Рекордное снижение в округе — у Ульяновской (35%) и Оренбургской (32%) областей, а также у Республики Мордовия (29,4%) и Нижегородской области (28,7%). При этом в двух регионах объемы немного выросли: в Пензенской области — на 3,8%, а Башкортостане — на 0,9%.

В целом по стране рекордный рост объема жилищных кредитов под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве — у Ингушетии (в 3,6 раза), в Крыму (на 62%), Еврейской автономной области (на 59%), Приморском крае (на 42%) и Чукотском автономном округе (на 29%).

Наибольшее снижение произошло в Томской (более чем в два раза), Ульяновской (на 35%) областях, а также в Карелии, Тульской и Оренбургской областях (почти на треть).