Будущая Казань: Ринат Аисов о том, как ASG развивает территории - «Инфраструктура»

Что такое ленд-девелопмент, как разрабатываются проекты новых районов Казани и кто должен платить за коммуникации и дороги

Ленд-девелопмент начинается задолго до первого экскаватора на стройплощадке. Между полем и новым городским кварталом — годы работы, градостроительные документы, экономические расчеты, инфраструктурные решения и десятки участников, чьи интересы приходится сводить в один проект. Ленд-девелопер фактически собирает будущую территорию по частям: определяет ее функцию, просчитывает транспорт и инженерные мощности, закладывает социальную инфраструктуру и проверяет, как все это будет работать не только сегодня, но и через десятилетия. Директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов рассказал, как работает этот механизм, что такое сервейинг и почему город нельзя построить по принципу «сначала дома, а потом разберемся». На примере «Восточной дуги» он объясняет, как готовят к освоению крупнейшие городские земельные резервы, куда еще может вырасти Казань и почему сервейинг — это гораздо больше, чем подготовка и продажа земельного участка. Земельный банк ASG в Татарстане составляет около 25 тысяч гектаров, это позволяет компании работать с горизонтом планирования в 10—15 лет, недоступным для большинства участников рынка. Какие плюсы это дает?

«Нужно оценить потенциал территории, понять, какую функцию там лучше всего разместить»

— Что происходит с землей до того, как на ней появляется первый дом, и какие этапы подготовки территории проходит ленд-девелопер перед тем, как передать участок застройщику?

— Чтобы ответить на этот вопрос, нужно понимать исходную точку. Основных сценариев несколько. Первый — разработка с нуля, когда земля ранее не относилась к населенному пункту, а у инвестора или ленд-девелопера есть идеи или понимание предпосылок к тому, что она может войти в городскую черту и приобрести полезный функционал. Второй сценарий — когда земля уже входит в состав населенного пункта, но использовалась каким-то иным способом. Например, была занята частным сектором, или промзоной, или иными коммерческими функциями. Но при этом есть предпосылки к тому, что сегодняшнее использование неэффективно или в этой функции территория себя изжила. В зависимости от этого сценарии подготовки отличаются.

Первый сценарий тоже может делиться на разные варианты. К примеру, земля имеет сельскохозяйственное назначение и прилегает к границе населенного пункта. Или исключительный случай — как, например, Иннополис: совершенно обособленный участок, но есть идея по созданию принципиально нового пространства под конкретные задачи. Во всех этих случаях цикл подготовки разный.

— Возьмем, к примеру, первый вариант, который вы описали, — земля не использовалась под строительство и прилегает к границе города.

— В первую очередь, нужно оценить потенциал территории и ее наилучшее использование, понять, какую функцию там лучше всего разместить. В случае жилья при девелопменте с нуля оцениваются возможные связи с уже существующей застройкой поблизости. Но надо помнить, что девелопмент — это не только жилье. Это и другие функции, которые его обслуживают или могут иметь самостоятельное значение (например, индустриальные парки или общественные центры).

В результате рождается некая исходная концепция. Далее, чтобы довести ее до подготовленного к строительству участка, надо пройти множество этапов подтверждения этой гипотезы. С точки зрения расчетов по нормативам, возможности согласования со всеми госорганами, отсутствия противоречий в освоении территории под задуманный функционал (к примеру, рядом может быть охранная зона, проекты других собственников в прилегающих локациях). Все рассматривается в контексте развития более крупной территории — например, агломерации. Надо скрупулезно оценить, как задуманное вписывается в общую картину. Обязательно подготавливается экономическая модель проекта: например, просчитывается, какой объем затрат потребуется на подготовку инфраструктуры, возможность привлечения инвестиций и т.д.

Далее наступает этап более глубокой разработки, детализации проектных решений, внесения изменений в документы территориального планирования: генпланы, ПЗЗ. Устанавливаются соответствующие зоны, разрабатывается проект планировки, на которой детально определяется квартальная структура. Для каждого конкретного участка расписываются технико-экономические показатели, очередность освоения, детализируются решения по инженерным сетям и дорогам.

На завершающей стадии, когда все документы уже утверждены, есть планировочная структура территории и согласованы предельные показатели, начинается подготовка конкретных проектов застройки на локальные участки (лоты), разрабатывается архитектура.

«Проект «Восточная дуга» — один из ключевых градостроительных резервов Казани»

— На каком этапе находится освоение «Восточной дуги»? Как разрабатывается эта территория?

— Напомню, что проект «Восточная дуга» — один из ключевых градостроительных резервов Казани. Эти территории включили в границы Казани 18 лет назад, но только в 2024 году завершилась наша масштабная работа, которая продолжалась более 10 лет — анализ потенциала и создание сценариев разработки территории, ее транспортной и социально-экономической модели. Мы все это время «примеряли», «кроили», рассчитывали, стыковали, искали наилучшие параметры и согласовывали их. Эта работа шла на благо города, и в том числе жителей районов, которые сложились вокруг и на этой территории.

В 2024 году стало понятно, что «Восточная дуга» будет представлять собой в будущем. Модель была найдена, обоснована, утверждена и закреплена в документах. Уже детально определено, какие там появятся жилые районы, где будут сосредоточены рабочие места и деловые кластеры, какие будут спортивные и социальные объекты, как пройдут дороги и где построят развязки.

Следующий этап — планирование поэтапной реализации проекта и еще большее вшивание его в городскую ткань. Этот этап сейчас и идет. Процесс сильно осложняется высокой ключевой ставкой, потому что все работы очень капиталоемкие. На подготовку и освоение таких крупных территорий требуются большие инвестиции. В том числе и те, которые просто не могут привнести частные инвесторы, то есть какую-то часть комплексного развития берет на себя государство. Это, например, строительство магистральных дорожных сетей, водозаборных узлов, электроподстанций, затраты на которые исчисляются миллиардами рублей. Все это объекты стратегического значения для города, они будут работать на всю агломерацию и просто не могут быть в частной собственности.

— И все это нужно сделать еще до того, как начнется строительство жилых кварталов?

— Не все сразу. Всю «Восточную дугу» сразу застраивать никто не будет. Это проект длительный, на несколько десятков лет. Соответственно, нужна стадийность, этапность. Вся территория предусматривает более 8 миллионов квадратных метров жилья. А наш утвержденный к сегодняшнему дню проект — более 4,5 миллиона метров.

Но при этом ясно, что если мы сейчас не подготовим территорию к освоению, то проблемы очень быстро начнутся в других местах агломерации. Потому что «Восточная дуга» — самое очевидное место для дальнейшего развития города. Иначе мы пойдем по пути дальнейшего сильного уплотнения существующих жилых районов, когда из-за дефицита земли застраиваться «свечками» будут любые маленькие клочки незанятой земли. Второй вариант, тоже неоптимальный и который мы уже видим, — строительство многоэтажных кварталов в близлежащих пригородных населенных пунктах. Там нет ни достаточной инфраструктуры, ни рабочих мест, а значит, эти процессы создают маятниковую миграцию в Казань и огромную нагрузку на коммунальные сети.

Детские сады, школы и поликлиники появляются по мере увеличения социальной нагрузки, коммерческие объекты первой необходимости, как правило, закладывает застройщик на первые этажи домов. Чуть позже, по мере развития района, возникают спортивные объекты, развлекательные мощности, более крупные коммерческие объекты.

Касаемо финансирования — в нашем понимании, финансировать подведение инженерных сетей от головных магистралей может сам застройщик. Улично-дорожную сеть внутри района — тоже. Благоустройство прилегающей территории, возможно, близлежащий парк или сквер — это тоже зачастую берут на себя девелоперы. Как и социальные объекты (например, спортивные), которые могут быть потенциально коммерциализированы.

Но магистральные дороги, магистральные инженерные сети, подстанции, детские сады, школы и поликлиники — все это скорее прерогатива государства. Не потому что застройщик экономит, а потому что ни один застройщик не может взять это на себя — он просто не сможет заложить эту стоимость в цену жилья, она станет неподъемной. Да и в этом случае покупатель заплатит за инфраструктуру дважды — один раз государству своими налогами, а второй раз — застройщику, компенсируя его затраты.

«Главный стоп-фактор — экономический. Инвестиции сейчас очень дорогие»

— В каких еще направлениях на перспективу ближайших 20 лет может развиваться Казань, где вы видите точки роста, помимо «Восточной дуги»?

— Есть еще неосвоенные бывшие сельскохозяйственные территории на северо-западе Казани. Не такие большие, но перспективные. Там тоже планируется развитие. Если говорить про прилегающие районы, то это уже всем известные проекты — и Лаишевский узел, и, конечно, Большой Зеленодольск.

А если говорить про точки роста агломерации, то есть еще проект «Зеленая дуга». Если 2 года назад мы говорили о нем еще только как об идее, то за последний год вышли на поддержку этого проекта госорганами. Он будет нести существенную социальную миссию: половина данных территорий будет отведена под предоставление участков для индивидуального жилищного строительства многодетным семьям.

— А какой в этом ваш профит?

— С одной стороны, это социальная миссия бизнеса. С другой, есть и вполне простая бизнес–логика. Передавая землю для многодетных семей, мы можем получить плотное, живое сообщество на территории значительно быстрее, чем если бы просто продавали участки частным лицам. А вокруг этого ИЖС-кластера мы развиваем индустриальные парки и общественно-деловые ядра — там зарабатываем на других участках того же проекта. По сути, социальная часть — это катализатор, который запускает территорию и формирует спрос на коммерческую и промышленную часть, дающую основную экономику проекта. То есть это модель, в которой социальная миссия и бизнес-логика работают в одном направлении.

Соответственно, потом на этой территории планируется совместное развитие инфраструктуры. Это комплексный проект: в Высокогорском, Пестречинском, Верхне-Услонском и Лаишевском районах будут появляться новые кластеры, точки роста, которые включают плотную индивидуальную жилую застройку и места приложения труда: индустриальные парки и общественно-деловые ядра. Общая площадь территории первого этапа «Зеленой дуги» — более 3 тыс. гектаров. Половина отводится под социальные задачи, о которых я упомянул.

— Что мешает сегодня комплексному освоению территорий, какие стоп-факторы препятствуют развитию Казани?

— Ограничивают рост сегодня не физические характеристики и не особенности территорий. Пока главный стоп-фактор — экономический. Инвестиции сейчас очень дорогие, поскольку ключевая ставка не позволяет инвесторам и девелоперам широко пользоваться заемными средствами. Взять нашу «Восточную дугу»: есть уже конкретные желающие, есть инвесторы, которые планируют там развивать проекты. Но их позиция сейчас по большей части выжидательная. Такие крупные проекты все-таки хочется начинать с большей определенностью и с ключевой ставкой пониже. Чтобы на какой-то длительный срок обеспечить себе предсказуемое финансирование.

Был период, когда мы только работали над этими проектами и экономические условия складывались очень благоприятно. Тогда мы рассчитывали, что после утверждения проекта сразу перейдем к реализации. Были даже предварительные договоренности с несколькими застройщиками. Сегодня эти проекты поставлены на паузу, однако переговоры продолжаются, и мы ждем подходящего момента для старта.

При этом в текущей ситуации есть и свои плюсы: у нас появляется дополнительное время для более глубокой проработки проектов. Кроме того, сейчас формируется эффект низкой базы, а значит, после снижения ключевой ставки можно ожидать заметного отложенного спроса. Параллельно продолжается реализация наших коммерческих проектов — промпарка «Вертелевка» и — в ближайшее время — индустриального парка «Восток». Это уже сегодня работает на развитие «Восточной дуги» в целом, поэтому можно сказать, что будущее Казани формируется уже сейчас.

Подписывайтесь на
телеграм-канал,
группу «ВКонтакте»,
канал в MAX и
страницу в «Одноклассниках» «Реального времени». Ежедневные видео на
Rutube и
«Дзене».