Продажа с подвохом: почему не стоит гнаться за дешевизной - «Риэлторские технологии»

Малыши верят в Зубную фею и Деда Мороза, а некоторые взрослые — в шанс купить недвижимость по бросовой цене. Какие варианты должны вызвать подозрения? Циан.Журнал собрал различные примеры, когда продавцы предпочли деликатно умолчать о чем-то важном.

Немало случаев, когда собственники совершенно случайно «забывают» сообщить главное, а жаль: столько бы времени сэкономили — себе и риелторам, покупателям.

СТОП-СЛОВА

Руководитель «Агентства ФЛЭТ» Елена Толстикова составила перечень словосочетаний и особенностей объявлений, которые должны насторожить потенциального покупателя.

1. «Продается без посредников», «агентам не звонить» и т. д. Покупатель, подбирающий квартиру без риелтора, даже обрадуется, не подозревая, что за этим, вероятно, стоит попытка утаить какую-то информацию, избежать ненужных вопросов и свидетелей.

2. «Только писать», «не могу говорить по телефону, общаюсь только в сообщениях». Конечно, это удобнее, но в таком важном деле, как покупка недвижимости, выглядит странно. Складывается ощущение, что человек прячется или выдает себя за другого.

3. «Продается без просмотров». Обычно это означает, что в квартире кто-то уже живет и выселяться добровольно явно не желает. Вероятно, жильцы даже не в курсе, что их квартира или дом выставлены на продажу.

4. «Все вопросы — по телефону», при этом в объявлении указана минимальная информация. Продавцы что-то скрывают и не хотят об этом писать в объявлении, чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей.

5. Объявления без фотографий. Два варианта: либо объект находится в ужасном состоянии, либо продавец имеет определенный (и не очень подходящий для сделки) склад характера, иначе он не поленился бы сделать фотографии дома, подъезда и т. д.

Догонят и еще дадут

Что заставляет людей в принципе рассматривать заведомо сомнительные лоты, выставленные на продажу? Среди самых распространенных аргументов такие: «люди не ориентируются в рынке, поэтому выставили свой дворец за копейки», «они наверняка хотят побыстрее продать что-нибудь ненужное, чтобы сразу купить что-нибудь нужное», «да просто продавцы богатые и им неважно — миллионом больше, миллионом меньше».

Страсть к халяве неистребима: помните объявления о продаже зарубежной недвижимости по €1? Собственная вилла в Италии, да еще и даром! На практике выяснялось, что дешевле приобрести обычную виллу за сотни тысяч евро: ее хотя бы не придется в срочном порядке восстанавливать в соответствии с государственными требованиями.

Но и у нас хватает подобных предложений. Вот, например, такое объявление (сейчас оно уже снято с публикации, но у редакции все ходы записаны):

«Особняк без внутренней отделки: 1373 кв. м, (зарегистрирован жилой дом 2012 г.), из них жилая — 475 кв. м. Пять уровней: три жилых этажа цокольный этаж мансарда. Высота потолков — 4,7 м. Подземный гараж на четыре авто, бассейн. четыре отдельных входа. Летняя веранда. Электричество 380В; 20 КВт по ТУ, проводка разведена. Газ по границе участка (высокого и низкого давления). Земля — 20 соток. Капитальный забор с двух сторон. Удобный, круглогодичный подъезд с Егорьевского шоссе. Рядом ж/д станция (5–7 мин пешком), супермаркет. Охраняемая территория. Возможен обмен на жилую недвижимость. Цена на обмен по кадастровой стоимости. Сделка нотариальная (то есть все документы проверяет нотариус, копии НЕ предоставляю)».

Добавим, что дом находится в 18 км от МКАД. За неполные 12 млн рублей такой лот (а ведь еще бассейн, гараж, инфраструктура) — просто подарок! По мнению Елены Толстиковой, объявление должно было озадачить как минимум отказом собственника предоставить копии документов: «Обычно работаем от обратного: нам показывают документы, мы их изучаем и видим, если с ними что-то не так. Тут заранее предупреждают, что показывать их не будут: кто же пойдет на сделку, не видя документов!»

Бывает, что объект продают по подложным документам — настоящий собственник даже не в курсе происходящего.

ЧАЩЕ ВСЕГО ТАКИЕ СХЕМЫ ПРОВОРАЧИВАЮТСЯ С АРЕНДНЫМИ ОБЪЕКТАМИ, ПРИЧЕМ НАНИМАТЕЛЬ-ЖУЛИК ПРОДАЕТ ЖИЛЬЕ ПО ПОДДЕЛЬНОМУ ПАСПОРТУ ИЛИ ДОВЕРЕННОСТИ.

Чтобы привлечь внимание к объекту, в объявлении о продаже будет максимум красивых фото, минимум информации по делу и, разумеется, очень соблазнительная цена.

Плесень, протечки, ветра и прочие скрытые дефекты

Скрытые недостатки дома/квартиры часто повторяются: к примеру, регулярные протечки, живность под паркетом или же неудачное расположение, когда жилье продувается всеми ветрами. Когда дом или квартира в плохом состоянии (например, поражены черной плесенью, со сгнившими перекрытиями и т. д.), продавец в объявлении об этом, разумеется, умолчит.

«У нас был такой лот: квартира выходила на Неву в месте, где постоянно дуют очень сильные ветра. Если покупатель не знает особенностей района и приобретает квартиру летом, когда этой проблемы нет, зимой ему предстоит мучиться от холода», — комментирует партнер коллегии адвокатов Pen